Kunnallisten vuokrataloyhtiöiden neuvottelupäivät

Puheita

Arvoisat kuulijat,

Kunnallisten vuokrataloyhtiöiden omistuksessa on yhteensä 275 000 valtion tuella rakennettua vuokra-asuntoa. Se on enemmän kuin kaikilla muilla toimijoilla yhteensä. Kunnat ja niiden vuokrataloyhtiöt ovat täten merkittävin yhteiskunnan tuella rakennettujen vuokra-asuntojen omistaja. Viime vuosina kunnat ovat olleet myös lähes ainoita toimijoita, jotka ovat vielä rakentaneet ns. normaaleja vuokra-asuntoja pieni- ja keskituloisille ihmisille.

Uuden hallituksen asuntopolitiikan keskeinen tavoite on turvata sosiaalisesti ja alueellisesti tasapainoiset ja vakaat asuntomarkkinat. On tärkeää, että asuntopolitiikalla edistetään monimuotoisten asuinalueiden syntymistä. Lähtökohtaisesti suomalaiset asuinalueet ovat hyvin elinvoimaisia. Mikä tärkeintä, ne ovat asukasrakenteeltaan pysyneet varsin heterogeenisina ja monessa muussa maassa esiintyvää segregaatio on  Suomessa ainakin toistaiseksi onnistuttu torjumaan. Segregaation ehkäiseminen on vaatinut aktiivisia toimenpiteitä ja sitä tulee jatkaa vastakin, sillä tasapainoiset asuinalueet ovat yleisen yhteiskuntarauhan keskeinen tekijä. Hallitusohjelman kirjaus siitä, ettei asumistuen saajia vastaisuudessakaan ohjata pelkkiin ARA-asuntoihin on yksi kädenojennus asukasrakenteellisesti tasapainoisten asuinalueiden säilymisessä.

Segregaatioriskit ovat suurimmat lähiöissä, joissa on vinoutunut asumismuotojakauma.  Hallitusohjelmassa edellytetään käynnistettävän uusi, poikkihallinnollinen ohjelma, jolla edistetään asuinalueiden elinvoimaa sekä ehkäistään segregaatiota. Tämä liittyy tiiviisti koko hallitusohjelman keskeiseen tavoitteeseen köyhyyden, eriarvoisuuden ja syrjäytymisen vähentämiseksi. Uuden ohjelman sisällön ja toimenpiteiden odotan konkretisoituvan hallituksen asuntopoliittisessa ohjelmassa, joka valmistuu vuoden vaihteessa.

Asuinalueiden tulee perustua niin taloudellisessa kuin yhdyskuntarakenteen eheyden kannalta kestävälle pohjalle. Keskeisessä asemassa tässä mielessä on se, miten eri alueiden asuntomarkkinat toimivat. On tunnettu tosiasia, että Helsingin seutu ja sen asuntomarkkinat muodostavat Suomen kokoluokassa omaa luokkaansa olevan haasteen. Muitakaan maamme suuria kasvukeskuksia ei voi silti unohtaa.

Puute kohtuuhintaisista asumisratkaisuista vaikeuttaa erityisesti pieni- ja keskituloisten mahdollisuuksia järjestää asumisensa kasvukeskuksissa. Tämä on muodostumassa niin maan sisäisen kuin sen ulkopuoleltakin tulevan työvoiman saatavuuden esteeksi ja siten kasvukeskusten elinkeinoelämän ja kehityksen jarruksi. Suuriin kasvukeskuksiin tarvitaan yksinkertaisesti lisää uusia asuntoja. Erityisesti tarvitaan lisää kohtuuhintaisia vuokra-asuntoja, jotka osaltaan madaltaisivat kynnystä uuden työvoiman saannille kasvukeskuksiin. Toinen haaste on se, että kasvukeskusten asuntomarkkinatilanne hajauttaa yhdyskuntarakennetta kasvuseutujen sisällä, kun esimerkiksi jo keskituloiset lapsiperheet hakeutuvat edullisempien asuntoratkaisujen perässä kasvukeskusten laitamille.

Kunnat ovat keskeisessä roolissa riittävän ja kohtuuhintaisen asuntotarjonnan syntymisessä ja tasapainoisten asuntomarkkinoiden luomisessa. Asuntorakentamista ei synny ilman riittävää määrää rakennettavaa maata, ja kunnilla on valta päättää alueensa maankäytöstä. Ja koska asuntomarkkinat ovat useimmiten lisäksi seudulliset ja järkevä yhdyskuntarakenne ei välttämättä aina seuraa kunnan hallinnollisia rajoja, on myös kuntien vastuu asuntomarkkinoista ja yhdyskuntien kestävästä kehityksestä suuri. Tilanne on enemmän kuin haastava, mutta uskon, että avoin ja laaja kuntarajat ylittävä yhteistyö ovat avain näinkin suurten haasteiden ratkaisemiseen.

Uudessa hallitusohjelmassa on kiinnitetty huomiota Helsingin seudun metropolialueen ja muiden suurten kasvukeskusten asuntomarkkinoiden haasteisiin. Huomattavana asuntopoliittisena kädenojennuksena hallitusohjelmassa on valtion tukeman, muille kuin erityisryhmille suunnattujen, vuokra-asuntojen rakentamisen korkotukilainojen omavastuukoron puolittaminen lainoissa, jotka myönnetään vuoden 2014 loppuun mennessä. Valtio pyrkii siis osaltaan edesauttamaan kohtuuhintaisen vuokra-asuntotuotannon syntymistä kasvukeskusalueilla. Lisäksi aktiivisella yhteistyöllä kuntien kanssa pyritään aiesopimuksin edistämään kohtuuhintaisen asuntotarjonnan mahdollisuuksia. Maankäytön, liikenteen ja asumisen suunnittelun ja toteuttamisen yhdistäminen on uusissa aiesopimuksissa keskeisessä asemassa.

Valtio tukee myös erityisryhmien asumista. Erityisryhmille onkin varattu myös uudessa hallitusohjelmassa aiemman suuruinen investointiavustusvaltuus. Samoin esimerkiksi pitkäaikaisasunnottomuuden vähentämisohjelmaa tullaan jatkamaan ja ikääntyneiden asumiselle laaditaan hallituskaudella oma kehittämisohjelma.

Tulevan hallituskauden asuntopolitiikan linjauksia ja keskeisiä toimenpiteitä täydentää tämän vuoden loppuun mennessä laadittava valtioneuvoston asuntopoliittinen toimenpideohjelma. Tämä työryhmä asetetaan syyskuun alkupuolella.

Asuntopolitiikan ei kuitenkaan pitäisi olla vain valtio ja kuntien toimenpiteitä tai rakentajien, rakennuttajien ja rahoittajien ohjaamaa toimintaa. Asuntopolitiikan muotoiluun ovat keskeisellä tavalla vaikuttaneet aina myös asumisalan etujärjestöt. Viime vuosina on valitettavasti näyttänyt siltä, että kohtuuhintaisen asumisen edistäminen on jäänyt varsin vähäiseksi ja vaimeaksi. Vuokra-asuntomarkkinoiden edunvalvojina ja puolestapuhujina ovat näkyvimmin esiintyneet pikemminkin ne tahot, jotka ovat huolissaan asuntosijoittamisen kannattavuudesta kuin ne, jotka haluavat lisätä kohtuuhintaisten asuntojen tarjontaa. Olisiko kunnallisten vuokrataloyhteisöjen ja muiden kohtuuhintaisen asumisen edistämisestä huolta kantavien tahojen syytä pohtia yhdessä, tarvitaanko enemmän yhteistä edunvalvontaa ja miten se voitaisiin parhaiten hoitaa?

Arvoisat kuulijat,

Helsingin seudun ja kasvukeskusten asuntomarkkinoiden ongelmien lisäksi myös muiden alueiden asuntomarkkinat on otettava huomioon pohdittaessa mahdollisia valtion roolia ja tasapainoisen asuntotarjonnan aikaansaamista joka puolella Suomea. Väestöään menettävillä ja taantuvilla  alueilla asuntomarkkinoiden ongelmat ovat varsin erityyppisiä kuin kasvukeskuksissa. Näitä kasvukeskusten ulkopuolisten alueiden ongelmia selvitettiin ympäristöministeriön asettaman ns. Akku-työryhmän toimesta ja sen raportti valmistui viime maaliskuussa.

Työryhmä tarkasteli väestöltään vähenevien alueiden ongelmia ja se teki useita ehdotuksia vuokra-asuntokannan sopeuttamisesta vallitsevaan kysyntään näillä alueilla ja siihen, miten vuokrataloyhteisöjen toimintaedellytyksiä voitaisiin parantaa niin, että jäljelle jäävällä asuntokannalla on selviytymismahdollisuudet ilman että asukkaat joutuvat korjaavien toimenpiteiden maksumiehiksi.

Työryhmän mukaan vuokratalojen tulisi laatia jatkossa aiempaa ennakoivampia toimenpidesuunnitelmia asuntokantansa kehittämiseksi ja ylikapasiteetin purkamiseksi. Lisäksi paikkakuntien toimintaympäristöä tulee arvioida kokonaisuutena, mikä vaatii yhtiökohtaisten toimintasuunnitelmien lisäksi myös kuntakohtaisten asuntostrategioiden tms. suunnitelmien laatimista. Hallitusohjelman mukaan AKKU-työryhmän työn pohjalta jatketaan väestöltään vähenevien alueiden asumisen kehittämistä.

Hyvät ystävät,

Kunta ohjaa omistajapolitiikallaan omistamiensa vuokratalojen kehittämistä asuntojen määrän ja laatutason suhteen. Kunta määrittelee myös miten kunnan asunto-omaisuutta ylläpidetään ja kehitetään siten, että se palvelee kuntalaisten ja kunnan tarpeita tulevaisuudessakin.

Rakennetun omaisuuden kunto on Suomen Rakennusinsinöörien Liiton johdolla tehdyn ROTI 2011 arvion mukaan hyvän ja tyydyttävän välillä (rakennusten arvosana on 7,5, kun maksimi on 10), mutta suunta on alaspäin korjausvelan kasvaessa edelleen johtuen kunnossapito- ja korjaustoiminnan puutteista. Edellä kuvatut luvut kuvaavat koko rakennuskantaa, mutta mikä on tilanne vuokratalojen osalta? Kysymys on erityisen tärkeä tilanteessa, jossa 1960- ja 1970 -luvuilla rakennettu kerrostalokanta on tulossa korjausikään. Rakennuskantaan kohdistuu huomattavia perusparannustarpeita mm. energiatehokkuuden ja väestön ikääntymisen näkökulmasta. Edessä oleva korjausurakka tulee koskettamaan suoraan tai välillisesti valtaosaa maamme väestöstä.

Useissa vuokrataloyhteisöissä tuleviin korjauksiin ei ole varauduttu ja kiinteistöjen suunnitelmallinen kunnossapito ei ole muodostunut käytännöksi. Kunnossapidon puutteiden seurauksena onkin syntynyt korjausvajetta. Rakennuskannan hoidossa on tärkeää suunnitelmallisuus, jossa määritellään kiinteistön ylläpidon, korjaamisen ja kehittämisen tavoitteet lyhyemmällä ja pidemmällä aikavälillä

Ilmastotavoitteet

Puolet 2050-luvun rakennuksista on tänään jo rakennettu. Uudisrakentamisessa on menty lyhyellä aikavälillä energiankulutuksessa merkittävästi alaspäin ja sama suunta jatkuu. Jatkossa kuitenkin olemassa olevan rakennuskannan merkitys energiatehokkuuden, energiansäästön ja ilmastotavoitteiden toteuttamisessa korostuu. Tämän rakennuskannan korjaaminen energiansäästötavoitteiden mukaiseksi on uudisrakentamisen toimenpiteitä selvästi haastavampaa, koska kyseessä on käytössä olevat rakennukset, joiden ominaisuuksien ja käyttäjien ehdoilla muutosten tulee tapahtua. Onkin selvää, että muutoksen saavuttamiseksi tarvitaan laaja joukko ohjausvälineitä: tietoa, koulutusta, taloudellista ohjausta ja myös normiohjausta. Ilmastomuutoksen torjuminen ei ole ilmaista, mutta se voidaan tehdä kustannustehokkaasti. Lähtökohtana tulisi olla, että tulevaisuudessa ei yhtään kiinteistön korjaushanketta toteutettaisi ilman, että energiatehokkuuden parantaminen olisi siinä aina yhtenä suunnittelutavoitteena mukana.

Rakennusten energiatehokkuuden parantaminen ja kasvihuonekaasupäästöjen vähentäminen liittyvät tiiviisti Euroopan unionin ilmasto- ja energiapolitiikkaan ja Suomen ilmasto- ja energiastrategiaan. Merkittävimmin tulevien vuosien rakentamiseen ja korjaamiseen vaikuttavat toimeenpanovaiheessa oleva Rakennusten energiatehokkuudesta annettu direktiivi sekä komission kesäkuussa antama Ehdotus direktiiviksi energiatehokkuudesta.

Rakennusten energiatehokkuusdirektiivi muuttaa rakentamista koko EU:n alueella merkittävästi. Uusien rakennusten tulee olla lähes nollaenergiarakennuksia vuoden 2020 loppuun mennessä. Julkisia rakennuksia vaatimus koskee jo vuoden 2019 alusta. Myös korjausrakentamiselle on asetettava kansalliset energiatehokkuuden vähimmäisvaatimukset..

Komission ehdotuksessa direktiiviksi rakennusten energiatehokkuudesta on esitetty muun muassa, että julkisen sektorin omistamia rakennuksia on vuosittain korjattava 3 prosentin osuutta vastaava rakennuspinta-ala. Direktiiviehdotuksen mukaan julkinen sektori toimisi näin esimerkkinä muille energiatehokkuuden parantamisessa. Tavoite on kannatettava, mutta sen saavuttamiseksi on direktiivissä otettava huomioon jäsenmaiden erityispiirteet.

Direktiiviehdotuksessa ehdotettu ja kustannuksista riippumaton 3 prosentin vuotuinen korjausvelvoite olisi Suomen kannalta ongelmallinen. Toimenpide ei olisi kustannustehokas, koska jouduttaisiin korjaamaan rakennuksia, jotka eivät muuten olisi korjaustarpeessa. Vaatimus tarkoittaisi nykyisen peruskorjausvolyymin kaksinkertaistamista. Vaihtoehtona ehdottomalle kolmen prosentin korjausvelvoitteelle voisi olla vastaavan suuruinen energiatehokkuuden parantaminen muilla olemassa olevaan rakennuskantaan kohdistuvilla toimenpiteillä siten, että eri toimenpiteiden kustannustehokkuudesta voidaan varmistua.